1961년 복개공사로 덮였던 청계천이 44년만에 다시 물길을 열었다. 지난 2003년 7월 착공 이후 2년여간에 걸친 복원공사가 마무리되고 드디어 이달 1일 새로운 청계천이 그 모습을 드러냄으로써 시작점인 동아일보 앞 청계 광장부터 종착지인 마장동 신답철교까지 5.8㎞에 이르는 청계천을 중심으로 이 일대 상권이 대대적인 변화를 보이고 있다.

그동안 청계고가를 중심으로 명동, 종로, 동대문, 청계상가 등으로 분리됐던 기존 상권이 경계선인 고가가 사라짐에 따라 하나로 통합된 거대상권으로 새롭게 태어났다. 물론 거대상권내에서 각각 소상권으로서의 특징은 유지하고 있지만 예전에 비해 뚜렷한 구분은 모호해 졌다는 것이 전문가들의 의견이다.

청계천 복원은 기존 낙후된 건물 및 상가들이 리모델링을 통해 대형건물로 증축되는가 하면 청계천을 중심으로 새로운 건물 및 상권이 형성되는 결과를 낳기도 했다. 현재도 곳곳에서 건물 리모델링 및 쇼핑센터, 주상복합 건물에 대한 공사가 진행중이다.

이로 인한 지가상승도 눈에 띈다. 서울시정개발연구원은 최근 ‘청계천 복원에 따른 도시구조 행태 변화 모니터링 연구’를 통해 청계천 복원이 천변 땅값을 평균 50% 올리는 등 전반적인 건축가치를 상승시켰다고 밝혔다.

청계천 복원은 이 일대를 찾는 유동인구에도 변화를 나타내고 있는데 특히 가족층 등 신규 유동인구의 유입이 눈에 띄게 늘어날 것으로 보인다. 개천을 따라 이어지는 산책로와 청계광장, 서울광장을 중심으로 각종 문화행사, 청계천에 쉽게 접근할 수 있는 대중교통 체계 등에 따라 특히 주말 가족 나들이 고객 및 연인들의 발길이 잦아질 것으로 예상되기 때문.

청계천 복원은 외식업계에 '청계천 특수‘라는 새로운 기대를 불러일으키고 있다.
상권확대, 신규고객 창출, 점포입점 경쟁과 함께 임대료 상승현상을 나타내고 있는 청계천 특구를 찾아가 신 청계천 상권을 중심으로 변화의 조짐을 읽어봤다.

신 청계천 상권
청계천 복원따라 새로운 상권으로 주목

청계천 복원으로 가장 주목을 받는 곳이 바로 동아일보사 앞 청계광장에서 광교로 이어지는 신 청계천 상권이다.
이 지역은 시청, 정부청사의 정부부처와 대기업들이 밀집돼 있는 전형적인 오피스 밀집 지역으로 주말에는 유동인구가 평일 대비 30~50%까지 떨어지는 등 공동화 현상이 나타나 외식업체들이 입점을 꺼리는 대표적인 지역이었다. 즉, 주말 영업이 보장되지 않기 때문에 안정적인 수익구조를 유지할 수 없기 때문이다.

이곳은 청계천변을 중심으로 동아일보사 일대의 서린동과 한국관광공사가 있는 다동, 그리고 서울파이낸스센터가 있는 무교동 상권으로 구분할 수 있다.

이중 대형 및 브랜드 외식업체가 주로 입점해 있는 지역이 파이낸스센터 주변. 파이낸스센터 지하 2층 아워홈에서 운영하는 5개의 레스토랑과 지하1층 전문식당가를 비롯해 코오롱빌딩에 스타벅스, 아사히비어, 기소야, 삐에뜨로 등이 입점해 있는 등 주로 기업형 레스토랑들이 둥지를 틀고 있다.

반면 이 지역과 4차선 도로를 사이에 두고 마주하고 있는 다동지역은 20여년째 재개발 지역으로 묶여 있어 허름한 단층 건물들이 대부분으로 대형 고층건물이 들어서 있는 대로변과는 대조적인 모습을 보이고 있다.

증축 및 구조변경을 할 수 없어 간간히 내부 인테리어만 조금씩 변화를 주고 있지만 워낙 외관이 낙후되다 보니 특히 젊은 고객 유입에 큰 장애요인으로 작용하고 있다. 현재 이 지역에는 골뱅이맥주타운, 용금옥, 부추밭, 양지마을, 손가명가, 청미옥 등 중장년층 직장인들을 상대로하는 개인 업소들이 대부분이다.

특수노린 외식업체 움직임 활발

신 청계천 지역의 대로변을 중심으로는 기업형 외식업체들이 속속 입점하는가하면 기존 업체들도 청계천 특수를 대비한 마케팅 전략에 열을 올리는 등 변화를 보이고 있다.
대표적인 예가 베니건스. 지난 8월 22일 동아일보사 옆 청계11 건물 2층에 220석 규모로 오픈한 베니건스는 오픈날부터 지난 9월 21일까지 한달간 3억8천만원의 매출을 올리며 순조로운 출발을 보였다.

이곳은 청계천이 100% 완공되지 않았던 지난달 까지는 주말 매출이 평일 보다 30% 가량 낮게 나타났지만 공사가 완공된 이달부터는 주말 매출 또한 꾸준히 상승할 것으로 기대하고 있다. 이에 따라 베니건스는 주중에는 직장인 고객을 대상으로 매장 방문시 제공한 명함 추첨을 통해 간식을 배달해 주며 아침 출근길 직장인들을 위해 빵과 커피를 나눠주는 등 지역밀착 마케팅을 실시하고 있다. 이와 함께 가족 단위 고객을 위해 별도의 패밀리세트도 준비했다.

청계11 건물 1층에는 스무디킹과 크라제버거가 오픈할 예정이며 CJ푸드빌이 운영하는 빕스 역시 이 일대에 신규매장 자리를 물색 중에 있다. 또 맞은편 효령빌딩 1층에 있는 웨스턴 바 텍사스는 대로변에 있다는 점을 이용해 야외 파라솔을 설치, 청계천을 바라보면서 맥주를 마실 수 있도록 해 인근 직장인 및 나들이 고객 유입을 꾀하고 있다. 한편 텍사스 2층에는 중식 레스토랑 공을기객잔이 공사 중에 있다.

한편 아워홈이 서울파이낸스센타 지하 2층에 운영중인 중식당 싱카이, 일식당 이끼이끼, 이탈리안 레스토랑 메짜루나에서는 지난달 22일 청계천 복원 축하 가족&커플 세트를 출시, 매장을 찾는 고객들을 대상으로 메뉴품평회를 실시하는 등 새롭게 유입될 고객들을 대상으로 한 다양한 마케팅을 실시하고 있다.

임대료 변화 미비, 주말고객 확보로 외식날씨 맑음

이 일대 임대료는 아직까지 큰 변화는 없는 편이다.
청계천변을 마주한 대형 오피스 빌딩의 경우 주로 건물 1, 2층 정도에만 입점이 가능하다 보니 사실상 외식업체가 입점할 자리가 그리 많지 않은 편이다. 그렇다 보니 대로변 건물들의 임대료는 예전에 비해 높아지는 반면 다동, 서린동 등 그 이면도로 지역은 임대료 변화가 미미한 실정이다.

현재 대로변 오피스 건물 1층 임대료의 경우 1년 전만해도 평당 700~1천만원 정도였던 것이 지금은 1천만원 이상, 높게는 2천만원까지 올랐다. 보증금 1억원에 임대료 20억원에 계약한 베니건스 광화문점이 입점한 빌딩의 경우 최근 1년 사이 임대료가 10% 정도 상승했다.

반면 다동 등 낙후지역은 2~3년 사이 평당 300~500만원 정도 올랐다.
CJ푸드빌(주) 사업개발팀의 문황곤 대리는 “신 청계천 지역은 대로에는 대형 오피스들이, 그리고 이면도로에는 재개발 대상의 낙후된 건물들이 대부분이라 전체적으로 상가가 활성화되기에는 다소 무리가 있다”며 “그러나 그동안 주말장사에 대한 수요가 없어 입점을 미뤘던 업체들이 향후 주말 유동인구가 어느 정도 확보될 것이라는 기대에 입점에 대한 긍정적인 태도를 보이고 있다”고 말했다.

종로, 명동, 광화문 상권 신 청계천 상권과 통합조짐
기대심리로 임대료 크게 오르기도

청계고가가 사라지면서 서서히 상권 통합의 움직임을 보이고 있는 신 청계청, 명동, 종로, 광화문 상권은 입지 특성별로 차이는 있으나 청계천 복원으로 인한 영향은 분명히 있는 것으로 나타났다.

청계천 복원의 직접적인 영향을 받는 곳은 종각역~종로2가 이면도로 뒤 유흥업소 밀집지역인 종로통. 청계광장과 인접한 매리트 덕에 주변 건물의 임대료 폭등은 물론 유명 외식업소가 잇따라 입점하는 등 추후 종로의 대박 상권으로 거듭날 조짐을 보이고 있다.
특히 종로통의 일부이자 청계천과 마주하는 종로2가 관철동의 피아노거리는 최근 경기불황과 유사 업종 난립으로 극심한 침체기를 겪다가 이번 청계천 복원으로 새로운 모습을 띄게 될 것으로 보인다.

기존 오피스 위주였던 광화문 네거리 주변에도 가족단위의 고객들이 크게 늘어날 것이란 기대감이 조성되면서 레스토랑, 카페 등 유명 외식업소들이 진출, 광화문 역시 청계천 특수를 바라보고 있다.

반면 명동상권은 청계천과는 다소 거리가 떨어져 있는 분리된 형태의 상권이어서 청계천 복원으로 인한 수혜지역으로 지목되기에는 아직 이른 단계이며, 오히려 기대심리로 인해 임대료만 치솟고 있는 상황이다. 하지만 장기적인 관점에서 본다면 향후 청계천 상권이 안정화되고 명동과의 연결지역이 개발, 상권이 연계된다면 청계천과의 시너지 효과를 기대해볼만 하다는 의견도 있다.

베니건스 입지개발팀이 서만동 팀장은 “이번 청계천 복원으로 인해 서울시의 지도가 새로 그려질 정도로 외식뿐 아니라 모든 산업에 있어 플러스 효과를 가져올 것으로 보인다”며 “현재는 외식의 주요상권이 청계광장에서 종로2가에 이르는 길로 한정돼 있지만 향후 상권변화에 따라 동대문 등으로 더욱 확대될 수도 있다”고 말했다.

<월간 취재부>