논란 소지 많은 ‘상가 임대차 보호법’
논란 소지 많은 ‘상가 임대차 보호법’
  • 식품외식경제
  • 승인 2015.05.15 16:59
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지난 12일 ‘상가(건물)임대차 보호법 일부개정법률안’이 국회 본회의를 통과함에 따라 오랜 세월 임대인과 임차인간 분쟁의 소지가 되었던 권리금과 계약기간 5년을 보장받을 수 있게 됐다. 또 임대료 인상율도 연 9% 이내로 제한된다.

우리나라에서 권리금은 그동안 일종의 관행으로 자리잡아 왔다. 그러나 임대인이 이를 인정하지 않아 계약기간이 끝나거나 건물이 매각되는 등 여러 사유로 인해 권리금을 떼이는 사례가 수없이 발생해 왔다. 특히 일부 건물주들은 이를 악용해 권리금을 자신이 착복하는 일도 흔히 있었다.

권리금은 일종의 영업권이라 할 수 있다. 권리금은 영업을 하기 위해 투자한 각종 시설비(시설 권리금)는 물론 그동안 점포를 운영하면서 닦아 놓은 인지도나 확보한 고객(영업 권리금), 그리고 주변 상권에 대한 인프라 등 눈에 보이지 않는 가치(바닥 권리금)에 대한 일종의 보상이라 할 수 있다.

따라서 영업이 잘 되는 점포나 상권은 권리금이 높을 수밖에 없으나 최근 일부 상권의 권리금이 천정부지로 치솟아 이에 대한 우려도 없지 않다.

환산보증금 따른 임차인 불이익 여전

권리금 보호와 함께 상가계약기간을 5년간 보장 받을 수 있도록 개정된 것이나 임대료를 연 9% 이내로 제한한 것은 매우 바람직하다. 그동안 영업이 잘되면 임대인은 임대료를 큰 폭으로 인상한다거나 계약기간을 연장해 주지 않아 임차인을 힘들게 하는 경우가 많았다.

또 임대인의 건물이나 점포가 경매되더라도 임대보증금은 법적으로 보장받을 수 있게 됐다. 이처럼 개정된 ‘상가임대차 보호법’을 보면 법의 취지대로 약자인 임차인을 크게 배려한 것처럼 보이지만 내용을 보면 현실적이지 못한 부분이 많다.

상가임대차 보호법의 골자인 권리금의 보호나 5년의 계약기간 보장, 그리고 연간 임대료 인상률을 9% 이내로 제한하는 조건 중 환산보증금이 일정 금액을 넘게 되면 계약기간만 보장될 뿐 임대료 인상에는 무방비 상태가 되기 때문이다.

환산보증금은 월세를 보증금으로 환산한 금액에 실제 임대료를 더한 수치이다. 환산보증금은 ‘보증금+(월세×100)’으로 서울은 4억 원, 수도권은 3억 원 이하, 지방의 경우 1억8천만~2억4천만 원인 상가에 한해 법적 보호를 받을 수 있다. 따라서 어느 정도 이상 규모의 점포는 대부분 환산보증금을 초과하기 때문에 개정된 상가임대차 보호법은 ‘빚 좋은 개살구’라는 지적을 받을 수밖에 없다.

권리금이 터무니 없이 비싼 주요 상권의 경우 대다수 점포가 환산보증금을 초과해 상가임대차 보호법은 있으나마나 한 법이 되고 말았다. 뿐만 아니라 복합쇼핑몰이나 백화점, 대형 재래시장 등 유통산업발전법에 따른 ‘대규모점포’는 이번 개정안의 권리금 및 영업권 보장을 적용하지 않는다는 예외조항을 넣은 것도 임차인 보호라는 취지를 무색케 한다.

계약기간 보장이 임대료 인상 부추길 수도

이밖에 개정안에 논란이 클 수밖에 없는 사안들이 많은 것도 문제다. 임대인(건물주)들에게 약자일 수밖에 없는 임차인(세입자)을 보호하기 위해 만든 ‘상가 임대차 보호법’이 자칫하다가는 오히려 임차인에게 해가 될 수 있는 경우도 적지 않다.

임대기간 5년을 보장 받았다가 영업이 안 될 경우 매각할 수밖에 없는데 만일 매각이 되지 않을 경우 계속 영업할 수밖에 없거나 혹은 5년간의 임대료를 부담하고 철수해야 하는 경우가 생길 수 있다. 한편으로는 되레 임대료 인상을 부추길 수 있다는 우려도 있다.

임대료를 연간 9%로 제한 할 수밖에 없는 상황이기에 임대인은 계약 시 임대료를 높이는 경우를 배제할 수 없다. 한편으로는 임대인의 경우 계약이 만료돼 점포나 건물을 자신이 사용하고자 할 때 임차인의 권리금을 본인이 책임져야 하는데 금액 산정기준도 논란이 될 수 있다.

또 점포를 비울 때 새로운 임차인(세입자)을  임대인이 아닌 현재의 세입자가 우선적으로 정할 수 있는 것도 임대인의 권리가 대폭 축소되는 등 논란의 소지가 많은 것이 개정된 ‘상가임대차 보호법’이다.


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