지난 7월 31일부터 주택임대차보호법에서 세입자의 주거 안정을 위한 계약갱신청구권이 시행되고 있다. 계약갱신청구권이란 세입자가 임대차계약 만기 전에 계약 연장을 요구할 경우 해당 세입자가 이미 그 집에서 몇 년을 살았든 2년을 추가로 보장해줘야 하고 임대료는 5%까지만 올릴 수 있는 권리다.
하지만 계약갱신청구권이 시행되면서 일시적 2주택자의 집주인이 선의의 피해를 볼 수 있다는 지적이 나오고 있다. 계약 연장이 강제되는 바람에 종전 주택을 처분하지 못하거나 새집으로 전입을 못 해 양도소득세나 취득세의 세금폭탄을 맞을 수 있다.
첫째, 최근 개정된 지방세법으로 인해 취득세까지 추징된다. 조정대상지역 2주택자의 취득세율이 종전 1~3%에서 8%로 중과된다. 7월 10일 이후 일시적 2주택이 된 경우 일단 1~3%의 세율이 적용되지만 처분 시한 안에 종전 주택을 팔지 못하면 8%로 세금과 가산세를 추징한다.
사례를 들면 국민주택 규모 주택을 6억 원에 구입한 경우 취득 시에는 일시적 2주택으로 보아 1%인 600만 원만 부담하면 된다. 그러나 1년 내 종전 주택을 팔지 못하면 추가로 7%에 해당하는 4200만 원과 가산세까지 납부해야 한다.
둘째, 계약갱신청구권 행사로 양도소득세 일시적 2주택 비과세 요건을 충족하지 못해서 중과세를 받을 수 있다. 양도소득세에서는 조정대상지역 내에서 일시적 2주택이 되는 경우 새집을 산 지 1년 이내에 종전 주택을 양도하고 새집으로 전입해야 비과세가 적용된다.
만약 새로 산 집에 기존 임차인이 있는 경우 최대 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료 시까지 종전 주택의 양도 기간과 신규 주택의 전입 기간 연장이 가능하지만 임대차계약을 갱신하는 경우에는 연장이 불가능하다. 그래서 종전 주택의 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 종전 주택을 1년 내 팔지 못하거나 신규 주택의 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 1년 내 새 집에 전입하지 못하면 비과세를 받지 못한다.
셋째, 계약갱신청구권 행사로 종합부동산세 부담이 커질 수 있다. 보유세인 종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 주택 보유자에게 12월에 과세되고 일시적 2주택과 관련한 유예 규정도 없다. 2021년 기준으로 1세대 1주택자는 공제액이 9억 원이고 세율도 일반세율인 0.6~3%고 최대 80% 세액공제가 있다.
하지만 조정대상지역 2주택자는 공제액은 6억 원으로 줄어들고 세율은 중과세율인 1.2~6%로 높아지고 세액공제도 없다. 가령 조정대상지역 2주택자가 계약갱신청구권 행사로 종전 주택을 팔지 못해서 불가피하게 매년 6월 1일 현재 2주택자로 남으면 매년 종합부동산세 부담도 크게 증가할 것이다.
넷째, 계약갱신청구권 행사로 주택담보대출이 회수될 수 있다. 1주택자가 투기과열지구 및 조정대상지역 소재 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받는 경우 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입해야 한다. 그러나 세입자 계약갱신청구권 행사로 6개월 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택에 전입의무 위반 시 대출금이 회수된다.
계약갱신청구권 행사로 불이익을 받게될 집주인은 원활한 매도를 위해 임대 기간이 끝난 집을 공실로 두거나 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 집을 팔 가능성이 있다. 또한 집주인이 새집의 전입을 위해서 세입자에게 손해보상금을 지급하고 전입을 위한 요건을 충족할 수 있다.
이러한 계약갱신청구권 도입으로 인한 갈등을 줄이기 위해서는 계약갱신 기간은 각종 기간요건에서 차감하는 방식으로 관련 규정들의 개정이 있어야 할 것이다. 그러므로 세입자의 계약갱신청구권 행사로 인해 기존 집을 팔지 못하거나 새집에 전입하지 못하게 된 집주인은 예상치 못한 상황에 처할 수 있어 전문가의 상담과 주의가 필요하다.
